Approvato il piano attuativo in variante al prg del comparto Acfi3b di via Settevalli

La terza commissione consiliare Urbanistica ha approvato con 10 voti a favore (maggioranza), 4 astenuti (Peltristo, Befani, Pastorelli e Gentili) ed un contrario (Arcudi), nel corso della seduta del 29 maggio, il piano attuativo, in variante al p.r.g., parte operativa, relativo all’intervento di recupero del comparto “ac.fi3b” di via Settevalli. Introduzione del nuovo comparto a destinazione “ic(7)”, con pronunciamenti sulle osservazioni.

L’atto, con particolare riguardo alle osservazioni, è stato presentato dall’assessore David Grohmann e dal dirigente Franco Marini.

Nel documento si ricorda che con deliberazione del Consiglio Comunale n.82 del 27/11/2024 è stato adottato, in variante al P.R.G, parte operativa, il piano attuativo avente ad oggetto il recupero e la riqualificazione dell’area “ex mercato ortofrutticolo” di Perugia.

Il piano riguarda aree destinate dal P.R.G. vigente come “Area centrale a funzione integrata Ac.Fi.3b” (art.134 del T.U.N.A.) e prevede la modifica del comparto in zona per “Insediamenti commerciali a grande struttura di vendita – IC(7)” (art. 142 del T.U.N.A.), con le seguenti caratteristiche: SUC a destinazione “IC” di mq 7.550, di cui massimo mq 3.500 destinati a superficie di vendita; SUC a destinazione autorimessa privata mq 5.570; altezza massima degli edifici pari a 16,00 metri.

Sono inoltre previste le seguenti prescrizioni: 1) cessione gratuita delle aree interessate dal “Corridoio infrastrutturale del BRT”; 2) demolizione degli edifici interferenti con il “Corridoio infrastrutturale del BRT” oppure restituzione delle somme sostenute dall’amministrazione comunale per tale demolizione; 3) corresponsione di una contribuzione straordinaria di € 170.275,00 in ragione dell’incremento di SUC a destinazione “IC” assegnata con la variante, da versare in sede di convenzione urbanistica e comunque entro due anni dall’approvazione del piano attuativo; 4) stipula di atto unilaterale d’obbligo che regoli gli impegni di cessione e versamento della contribuzione straordinaria, corredato da garanzia fidejussoria, da sottoscrivere entro 90 giorni dall’approvazione del piano attuativo.

Dopo l’approvazione è stato effettuata la pubblicazione dell’atto che, nelle more, ha ottenuto il parere igienico-sanitario favorevole di asl. Nel periodo di pubblicazione sono pervenute 4 osservazioni ed una replica, quest’ultima da parte del promotore dell’intervento.

Le osservazioni (di fatto uguali a coppie) vertevano sui seguenti temi: 1) mancato coordinamento tra il progetto del BRT e il progetto di riqualificazione del comparto Acfi3b; 2) assenza di uno studio trasportistico. Ricadute sull’impianto viabilistico. Intensificazione del traffico veicolare con ripercussioni negative sull’ambiente, in controtendenza rispetto agli obiettivi che vuole perseguire il BRT; 3) ostacolo in termini di accessibilità alla linea BRT. Riduzione (da monetizzazione) dei parcheggi pubblici. Errata quantificazione dell’importo della monetizzazione, 4) mancata sottomissione del piano alla procedura di VAS. Omesso recepimento nei documenti di progetto delle raccomandazioni contenute nella DD 8860 del 21/08/2023 del Servizio Sostenibilità ambientale regionale; 5) incompatibilità con il sistema distributivo commerciale esistente. Inserimento in un contesto commerciale di fatto saturo.; 6) mancato raccordo con le aree circostanti: la nuova variante spezza l’unitarietà del comparto Acfi 3a e Acfi 3b.

La replica del soggetto attuatore, in risposta alle osservazioni, invece, evidenziava i seguenti punti: 1) lo studio sul traffico veicolare condotto ha evidenziato la piena compatibilità dell’intervento con il sistema infrastrutturale esistente comprensivo delle previsioni del BRT; 2) gli obiettivi prestazionali prescritti nell’Atto di programmazione commerciale comunale sono stati tenuti nella più alta considerazione; 3) il progetto prevede la realizzazione di 485 posti auto, tra pubblici e privati, rapporto stimato in grado di assicurare la necessaria funzionalità d’uso da parte dell’utenza. La scelta di assoggettare a gestione diretta una quota di tali parcheggi è correlata a ragioni di sicurezza; 4) Il progetto è stato sottoposto ad un regolare ed approfondito screening in sede di verifica di assoggettabilità a VAS da tutti gli Enti preposti al controllo ed alla salvaguardia di ambiente e territorio, arrivando alla conclusione che il piano attuativo non dovesse essere sottoposto alla procedura di VAS; 5) il piano attuativo è basato su una rimodulazione del mix funzionale previsto per il comparto Acfi 3b, con una drastica riduzione della SUC edificabile che passa da mq 17.843 a mq 13.120. Tale condizione determina una consistente diminuzione del carico urbanistico e lascia inalterata la possibilità di attuazione del limitrofo comparto Acfi3a, che mantiene intatte le modalità di rapporto con la viabilità esistente.

A seguito di approfondimento ed analisi dettagliata gli uffici hanno inteso respingere le quattro osservazioni e accogliere la replica.

Occorre altresì ricordare che con nota del 7/02/2025 la U.O. Mobilità ed Infrastrutture ha comunicato al soggetto attuatore l’intenzione di procedere, in via anticipata, alle demolizioni degli immobili. interferenti con le aree oggetto di esproprio e occupazione temporanea per l’opera pubblica “Bus Rapid Transit”; inoltre ha quantificato in € 112.057,19 oltre IVA la somma da richiedere al promotore del comparto, congruentemente con gli impegni assunti in sede di adozione del piano attuativo.

In ragione di ciò è stato necessario modificare la bozza di atto unilaterale d’obbligo ed aggiornare il computo metrico delle demolizioni coerentemente con gli impegni di cessione e demolizione assunti dal promotore del comparto.

Con l’approvazione della variante, inoltre, vengono autorizzate:

-la parziale monetizzazione della superficie da destinare a parcheggio pubblico per l’importo di € 680.732,00 che sarà versato in sede di rilascio del permesso di costruire;

– la contribuzione straordinaria di € 170.275,00 che sarà versata entro due anni dall’approvazione del piano attuativo; l’obiettivo di riqualificazione urbanistica a cui è destinata la contribuzione straordinaria viene indicato in opere ed interventi pubblici da realizzare nella UUT 14 per l’adeguamento dei percorsi pedonali che collegano la struttura commerciale con il circostante tessuto edilizio e produttivo, eliminando le barriere architettoniche esistenti.

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Il consigliere Stefano Nuzzo (M5S) ha concordato con la posizione espressa dagli uffici sulla decisione di respingere le osservazioni in quanto infondate dal punto di vista tecnico, giuridico e pianificatorio. Sul primo punto (mancato coordinamento col Brt), il consigliere ha sostenuto che, al contrario di quanto espresso nelle osservazioni, il progetto è stato pienamente coordinato con quello del Metrobus. Quanto alla seconda questione (assenza di studio trasportistico) si rimarca che lo studio trasportistico è invece presente ed ha rappresentato una base per la verifica dell’assoggettabilità alla procedura vas, su cui la regione Umbria si è espressa evidenziandone la non necessità. Sul punto 3 (accessibilità e parcheggi) Nuzzo ha riferito che nel progetto sono previsti circa 100 stalli con monetizzazione dei 190 residui. Complessivamente tra pubblici e privati nell’area i parcheggi superano gli standard minimi richiesti dalla normativa. Sul punto 4 (mancata sottomissione alla procedura vas) si è già detto che il piano è stato regolarmente sottoposto alla verifica di assoggettabilità, non ritenuta necessaria dalla regione. Per il punto 5 (incompatibilità con il sistema commerciale), Nuzzo ha evidenziato che non è possibile limitare nuovi insediamenti commerciali sulla base di un presunto equilibrio di mercato perché ciò è vietato dalla normativa nazionale. Infine sul punto 6 (mancato raccordo con le aree circostanti), il consigliere ha ricordato che la rimodulazione del comparto 3B comporta una riduzione della SUC complessiva con conseguente minor carico urbanistico generale. La variante, pertanto, non compromette l’attuabilità del limitrofo comparto Acfi3a che mantiene l’integrità dei collegamenti viari.

Per tali ragioni le osservazioni non introducono elementi tali da modificare l’assetto del piano adottato che risulta coerente con gli strumenti di pianificazione, le normative vigenti e gli obiettivi di sostenibilità.

In chiusura l’assessore David Grohmann ha auspicato che si possano trovare altre destinazioni d’uso per future trasformazioni nel nostro territorio. Nel caso di specie, però, il recupero di un’area dismessa ed abbandonata da più di 20 anni e la contemporanea mancanza del consumo di suolo prevista nel piano hanno permesso all’Amministrazione di portare avanti questo percorso di variante con maggiore serenità.

Grohmann ha ricordato inoltre, che su questa pratica si è discusso molto, portandola più volte all’attenzione della cittadinanza sia in sede di un incontro voluto da Confcommercio che in un’ulteriore assemblea pubblica svoltasi a Prepo. Come detto alla popolazione durante l’incontro, l’Amministrazione è disponibile a ragionare con i cittadini sull’utilizzo degli oneri concessori che deriveranno da questa operazione per il miglioramento della qualità della vita dei cittadini, principalmente di quell’area.

Il consigliere Paolo Befani (FdI) sul tema dei parcheggi, ha chiesto di sapere se effettivamente la maggior parte di essi diventerà di natura privata con facoltà per il proprietario di impedirne l’accesso libero. Di conseguenza ha chiesto agli uffici se ritengano sufficienti i parcheggi pubblici che saranno previsti nell’area.

Sotto questo profilo l’arch. Franco Marini ha ricordato che comunque i parcheggi privati saranno al servizio dell’utenza per l’accesso al supermercato. Ovviamente non è dato sapere come verrà regolato dal proprietario l’utilizzo degli stessi. In senso generale Marini ha confermato, tuttavia, che nell’area complessiva il numero dei parcheggi sarà ampiamente al di sopra degli standard minimi richiesti dalla normativa.

La preoccupazione dei commercianti dell’area – ha riferito l’assessore David Grohmann – era che non vi fossero parcheggi a sufficienza per il supporto del comparto e che quindi il carico degli utenti si riversasse sulle attività limitrofe. Questo – ha chiarito- non succederà: i 100 parcheggi, previsti nell’ambito dell’intervento del brt, appaiono sufficienti trattandosi di una stazione intermedia e non di partenza, quest’ultima per sua natura maggiormente frequentata per lo scambio gomma-gomma.